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“租购同权”将给城市生活带来什么?

2017-07-20 09:49:27  [来源:团结湖参考]

有一句中世纪的谚语这样说:“城市的空气使人自由。”因为,一个农民离开领主的庄园,来到城市生活一段时间之后,就有了自由人的身份,领主再不能抓他回去。而他在城市,可以自由地选择居住于何处,自由地选择为鞋匠打下手,或是为磨坊主做小工,赚取口粮,自食其力。

假如这位农民穿越时空,来到2017年7月的中国广州,他会惊讶地发现这个城市里的人们,正在四下讨论这样一句话:“租购同权”。所谓租购同权,实际是一种对于租房者的“确权”。假如一切顺利,即使是外来人口,也可以凭借经过备案登记的租房合同,安排孩子在广州就近入学。不再会因为没有户口或没有房子,导致孩子上不成学。

这样的好消息,来自于广州市政府出台的《加快发展住房租赁市场工作方案》。这份被称为“租房者平等宣言”的工作方案亮点颇多。例如,对租期和租金进行规范,控制承租人租房成本;又如,增加租赁住房用地有效供应,允许将商业用房改造成租赁住房,等等。然而,其中最让人关注的,莫过于“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。

众所周知,在大城市,尤其是在北上广深这样的一线城市,买房越来越不是一件容易的事情。而房价贵的重要原因之一,是附着在其上的优质资源,比如优质的学校,医疗等资源。这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系),也就是说,只有买房子的人,拥有产权的人才能够享受。同时,由于这些资源存在着稀缺性,稀缺进一步导致溢价,与学区和医疗捆绑在一起的房价进一步上扬。

因此,许多在城市生活的“异乡人”可能一辈子享受不到优质的教育和医疗资源。尽管他们支付着不菲的租金,却从未真正被当作城里人对待。据统计,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。他们在城市里辛苦工作,薪酬燃烧于逐年提升的房租,时间消磨于漫长的地铁通勤。当他们有下一代时,下一代却往往不能在城市上学,从而造成了大量的“留守儿童”和分离悲剧。

久而久之,逃离“北上广深”成为许多外来者的选择。人们宁可回到家乡,选择一份收入不那么高的工作,换取子女平等上学、就近上学的资格。他们的离场,对于一线城市而言意味着大量熟练工人的离去,“用工荒”、“用工贵”的问题随之而来。更糟糕的是,人们将不再能够“自由”地流动,因为他们在大城市难以做到“居者有其权”。吸引人才、厚待人才,或许将成为一句空话。

更重要的是,对于一个国家而言,人才的流动,本身意味着跨区域的交流与共识的培养。我们不愿看到未来的年轻人,只能生于斯、长于斯,劳作于斯,病老于斯。因为这不但意味着隔离与误解,还意味着一种市场规律的失灵:人力资源这种本应当依供需规律,进行有效配置的生产要素,却因“即使租房也是外乡人”的制度阻隔,不能得到更为有效的配置。这对于劳动者个体,对于城市,对于国家经济的持续发展,都谈不上是件好事。

因此,这份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》不只是广州一地的决策,而是对于2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的落实。该意见的第(七)项这样要求:“完善住房租赁支持政策……非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”应当说,广州版“租购同权”,就是使非本地户籍承租人,与本地户籍居民一样,平等地享受基本公共服务的具体制度安排。

如前所述,“租购同权”这种提法的本身当然具有重要意义。但关键问题在于,如何公平公正地落实这种理想,或者说“同权”最终能被落实到什么程度。要看到,即使是租购同权,市场规律的手仍在起作用。只要城市教育资源仍然有限,重点学校仍然会优先选择“某些家庭的孩子”过去以户籍、房产作为筛选标准,未来难免不会出现其他筛选标准。而这些标准是否公开、公平、公正,又将考验制度设计者的智慧。

另一方面,应当看到广州市的这份旨在促进住房租赁市场发展的工作方案,仍然给“租购同等入学”设置了条件:一是身份要件,要么要求具有本市户籍,要么要求父母为“人才绿卡持有人”等特定人群,要么是“积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”;二是无房要件,要求监护人在本市无自有产权住房;三是监管要求,要求其租赁房屋所在地是其唯一居住地,且租赁合同经过备案登记。

根据工作方案,满足了前述条件的租住人子女,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。也就是说,即使同时符合前述条件,也不意味着能够和同一个小区的业主小孩上同一所学校,就近入学也未必能够保证。一定程度上,租购同权的光辉暂时还未真正照进现实。

而且,前述条件的限制,使得相当比例的外来务工人员无法达标。同时,市场也可能敏锐地作出反应,引发某些区域房租的大幅上涨,从而导致“租都租不起”。为了鼓励人才流动、吸引外来人才的举措,反而可能一定时间内无法实现初衷,反而可能造成负面影响。这样的情况,政策制定时,或许也应当有所准备。在“相关落实细则”中,应当尽量避免。

无论如何,租房确权本身即代表着“城市变得友善”。住房租赁市场的有序、快速发展,或许能够给租房者带来更多的安全感和认同感,使他们不再担心随时被房东赶走,不再为子女上学问题感到绝望。与此同时,由于会有更多人选择租房,一定程度上将影响楼市的供需关系,加上公租房、经适房、保障房等配套措施,房价或许能变得平易近人。多租几年房,然后能够买得起房,从而在城市安居乐业,或许将成为更多人触手可及的愿望,而非奢望。

(文/林海)

[责编:潘晓慧]
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